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Relève en construction : 5 points indispensables à connaître

Le domaine de la construction vous intéresse et vous envisagez de reprendre une entreprise ?

Nos experts en fiscalité, fusion et acquisition vous apportent leurs conseils pour comprendre au mieux le contexte de l'entrepreneur dans ce secteur et les éléments à considérer pour réussir votre processus de transfert.

 

 

Point 1 : Comprendre la vision du cédant en construction

En construction, il n'est pas rare de voir des entrepreneurs avec plusieurs rôles au sein de leur entreprise. En effet, leur temps est partagé entre prospection, estimation, soumission, gestion et coordination des chantiers. Dans un tel contexte, penser à sa relève peut ne pas s'avérer une priorité.

 

Une autre réalité a, aussi, fait son apparition. Les entrepreneurs en construction ont, souvent, une perception faussée de la valeur de leur entreprise. Les projets non-récurrents les incitent à croire que leur entreprise ne vaut rien sur le marché et qu'aucun repreneur potentiel ne se lancerait dans un processus d'acquisition.

 

Astuce :

Que les projets soient d'origine publique ou privée, les flux de liquidités auront un impact sur la valeur de l'entreprise. Ils vont avoir une influence sur la solvabilité et la pérennité de l'entreprise. De plus, l'expertise complémentaire représente une valeur pour l’acquéreur et un véritable argument de vente.

 

 

Point 2 : Considérer le passé pour anticiper les vices cachés !

Tout projet de construction peut révéler des surprises dans un futur proche ou lointain. Lors du processus d'acquisition, il faudra mettre l'accent sur ce point.

 

En effet, déficiences, vices cachés, retenues, poursuites, ou réclamations fiscales peuvent entrainer des préjudices qui pourraient affecter la valeur et les conditions de la transaction. D’ailleurs, un client bénéficie de 5 ans pour déclencher des poursuites*.

 

Du côté de l'entrepreneur, son offre de garantie est d'un an sur l’ensemble du projet et de 5 ans sur les vices majeurs. Il devient conjointement responsable avec l’architecte et l’ingénieur du chantier.
Si l'entrepreneur a vendu les biens, l'acheteur peut déposer sa poursuite dans les 3 années qui suivent la découverte du vice caché. Cela peut s'effectuer au-delà du délai de garantie.
Il n'a donc aucune certitude que l'entreprise acquise ne comporte aucun projet avec des vices cachés.

 

Pour éviter ce risque, un repreneur privilégiera un achat des actifs afin de ne pas être responsable des obligations passées de l'entreprise.

Il est à souligner qu’à l’égard des risques encourus, les transactions d’actions dans la construction sont plus difficiles par rapport à d’autres domaines.

 

Astuce :

Dès l'acquisition, il est possible de couvrir les éventuels vices de construction grâce à 2 méthodes :

  • Le vendeur laisse un montant dans un compte fidéicommis ou accorde une balance de prix de vente à l'acquéreur pour s’assurer que des fonds sont disponibles pour couvrir les réclamations éventuelles,

  • Les risques peuvent être couverts par une compagnie de cautionnement.

Le cautionnement représente un coût qui doit être assumé par les parties lors de la vente.

 

 

*Le Code civil du Québec (1) (C.c.Q.) protège les propriétaires d’une construction immobilière contre les déficiences qui peuvent survenir à la suite de l’exécution des travaux.
En effet, les intervenants ayant participé à ces travaux, soit l’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur peuvent être tenus responsables pour les travaux qu’ils ont, selon le cas, dirigés ou surveillés, et le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés.
Qu’il s’agisse d’un vice pouvant causer la « perte de l’ouvrage » (2) ou d’une « malfaçon » (3), le donneur d’ouvrage qui veut se prévenir de ces garanties n’a pas à prouver l’existence d’une faute de la part des intervenants.

Source : http://www.acqconstruire.com/chroniques/92-affaires-juridiques/196-justice-garantie-code

 

 

Point 3 : Fixer un prix avec des conditions !

Peu importe le domaine d'activité, le prix d'achat se détermine avec des conditions et en fonction des cas.

 

Après avoir complété, l'entente de confidentialité, l’évaluation de l’entreprise et la lettre d'intention, la revue diligente va permettre de constater les risques pour le repreneur. Les experts vont tenter de les quantifier en valeur monétaire. L'objectif de cette étape est de connaître l'ampleur des risques et de les partager de manière équitable entre le cédant et le repreneur.

 

À noter que le domaine de la construction est particulier puisque des projets s’étalent sur de longues périodes. Un entrepreneur peut avoir commencé le projet, et un autre a pu prendre le relais pour le finir.

Dans certains cas, il peut être demandé au cédant de finir le projet en cours et en dehors de la transaction.

 

Astuce :

Il est nécessaire de bien déterminer le début et la fin du projet en cours ainsi que les responsabilités du repreneur et du cédant. La revue diligente va permettre d’aborder la liste de tous les points importants pour faciliter la transaction et limiter les risques.

La balance de vente a, également, un rôle primordial. Elle va tenir compte de l’ensemble des risques et va absorber les coûts liés si besoin.

 

 

Point 4 : Être accompagné par des experts !

L'atout des experts : intervenir pour valider les points essentiels, éviter un échec des négociations ou réduire des coûts importants de mésentente !

 

Lors d'une transaction, les professionnels peuvent se retrouver à effectuer un gros ménage dans l'ensemble des dossiers si le cédant n'a jamais pris le temps de le faire. Cela est indispensable au moment de la vente et va permettre de retrouver le point de départ de l'entreprise pour éviter les mauvaises surprises.

 

Ensuite, un choix d'un mode de transaction peut s'effectuer :

 

  • Un achat d'actions

Dans ce cas, le processus de vérification diligente peut demander du temps et des moyens financiers plus importants pour l'acquéreur.

Il faut, aussi, ajouter du temps et des ressources pour l'ensemble des considérations légales, notamment les réclamations d'employés ou de clients.

 

Par exemple, l'acquéreur voudra vérifier le travail réalisé par le comptable du vendeur, les déclarations d'impôts des années passées, la conformité de la TPS/TVQ... Pour le cédant, il voudra valider son admissibilité à l’exonération en gain en capital.

L'analyse de tous les contrats, présents ou passés, peut nécessiter la contribution d’autres professionnels de la construction.

 

Les risques peuvent être importants pour un entrepreneur puisqu'il acquiert l'historique de l'entreprise.

 

  • Un achat d'actifs

Dans ce cas, le repreneur va acheter les actifs (équipements, inventaire, achalandage...) et les amortir fiscalement dans le temps. Il réduit, ainsi, son revenu imposable à l'année et le montant de ses impôts.

 

Il ne continue pas l'identité juridique de l'entreprise du cédant et sa responsabilité est beaucoup moins engagée. Le repreneur se voit, essentiellement, préoccupé par son titre de propriété et l'absence de lien sur les biens comme les hypothèques.

 

Astuce :

Dans les deux cas, le repreneur doit comprendre ce qu'il achète. Le traitement fiscal varie en fonction du type de transaction, achat d'actions ou achat d'actifs. De plus, tous les actifs achetés n'ont pas le même traitement.

 

Si l'achat est financé par le biais d'un emprunt, le repreneur voudra bénéficier d'une déduction fiscale pour le paiement des intérêts. Cette déduction lui permettra de réduire ses impôts dans l'immédiat.

Lors d’achat d’actions, les valeurs historiques fiscales de l’entreprise sont conservées, sauf exception. Si l'équipement est presque amorti, il restera très peu d’amortissement fiscal pour le repreneur. Alors, il est pénalisé.

 

Point 5 : Être conciliant !
Pour mener à bien le projet d'acquisition, il faut concilier aussi bien les intérêts du repreneur que du cédant.

L'intervention d'un expert pourrait encore une fois être importante puisqu'il peut rapprocher les parties, tenter de diminuer les coûts inutiles et minimiser les impôts de l'acquéreur et du vendeur.
Un expert peut planifier l'ensemble en exposant clairement les enjeux auprès des deux parties. Toutefois, il est préférable d'avoir des conseillers distincts pour les matières litigieuses afin de ne pas favoriser une des deux parties impliquées lors de la vente. Si plusieurs conseillers sont mobilisés, il faudra s'assurer d'une bonne coordination.

Il ne faut pas oublier qu'il s'agit, souvent, d'une première expérience. Le cédant et le repreneur ne visualiseront, certainement pas, les risques encourus de la même façon et devront s'adapter à un processus méconnu. De plus, ils devront continuer à s'occuper des opérations courantes.

La présence de professionnels expérimentés peut favoriser les discussions objectives et permettre d'instaurer une relation de confiance.


Astuce :
Pour coordonner une transaction dans un processus de transfert, pourquoi ne pas faire un plan de projet ?

Il inclut les 3 parties, cédant-repreneur-professionnels, et permet de visualiser ce qui est à faire :
- Qui fait quoi,
- Qui porte le chapeau,
- Qui a quelle(s) responsabilité(s),
- Qui coordonne les intervenants pour un projet avec un tronçon commun.

Un tel plan permet de limiter les intervenants qui, en très grand nombre, peuvent ralentir le processus. Il définit, aussi, le périmètre d'actions de chacun pour éviter la confusion et les éventuelles discordances.

 

 

Nos Contributeurs :

 

François Therriault

 

 

 

Il est avocat fiscaliste avec plus de 20 ans d’expérience. Sa clientèle cible est composée d’entrepreneurs ou de dirigeants d'entreprise. Il dessert une clientèle de sociétés privées. Au fil de sa carrière, il a conseillé plusieurs entreprises reliées au domaine de la construction.

 

 

 

Robert Deshaies, MBA PostMBA 

 

 

 

Pendant a été pendant 20 ans un entrepreneur général en construction industrielle et commerciale. Il a croisé beaucoup d’entrepreneurs ce qui lui permet de bien connaître le marché de la construction surtout au niveau du bâtiment. Il est, aujourd’hui, spécialisé en fusion et acquisition et offre un service qui inclut l’évaluation et la valorisation d’entreprise.

 

 

 

Yves Cameron, Adm.A., B.A.A

 

 

 

Il est conseiller senior au CTEQ pour la région de Montréal. Il possède 24 années d’expérience diversifiée dans l’amélioration des processus d’affaires auprès de PME manufacturières, l’accompagnement des directions d’entreprises, la planification stratégique, les transactions d’entreprises, le financement de projets et l’implantation de solutions technologiques. Au cours des dix dernières années, il a conseillé les entrepreneurs dans leurs défis d’affaires au sein d’importants cabinets tels que KPMG Canada et Raymond Chabot Grant Thornton.

 

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